Rezervační smlouva: co musí obsahovat vzor

Rychlé shrnutí

• Rezervační smlouva je dohoda, kterou se nemovitost na čas vyhradí konkrétnímu zájemci za sjednaných podmínek.
• Dobrý vzor jasně určí strany, nemovitost, cenu, rezervační poplatek, lhůty a navazující kupní smlouvu.
• Univerzální vzor bez úpravy na konkrétní obchod je nejčastější příčinou pozdějšího sporu.

Co je rezervační smlouva

Rezervační smlouva je dohoda, kterou se nemovitost na sjednanou dobu vyhradí konkrétnímu zájemci a kterou si strany nastaví pravidla do doby, než se připraví kupní nebo budoucí kupní smlouva. Není povinná, ale v praxi drží obchod pohromadě v nejcitlivější fázi. Slouží makléři, prodávajícímu i kupujícímu k tomu, aby bylo jasné, co se stane, když některá strana couvne.

Co musí vzor obsahovat

Použitelný vzor má jasně určit: 1. smluvní strany včetně role makléře, 2. přesnou identifikaci nemovitosti, 3. kupní cenu a způsob financování, 4. výši rezervačního poplatku a kdy se započítá na cenu nebo kdy propadá, 5. lhůty pro podpis kupní nebo budoucí kupní smlouvy, 6. podmínky a sankce pro případ, že obchod nedojde k podpisu, a 7. navazující dokumentaci a úschovu. Čím konkrétněji vzor popisuje, co se stane při nesplnění podmínek, tím méně prostoru pro spor.

Proč obecný vzor nestačí

Jiný režim platí u bytu, pozemku, družstevního podílu nebo nemovitosti zatížené právní vadou. Vzor bez kontroly katastru, listu vlastnictví a skutečného stavu může zavázat strany k něčemu, co nejde splnit. Kniha Právo pro makléře ukazuje, které formulace rezervační smlouvy chrání provizi a kdy je namístě nechat smlouvu zkontrolovat advokátem.

Na co si dát pozor

U rezervační smlouvy si dejte pozor zejména na pět věcí: 1. komu rezervační poplatek patří a kdy propadá, 2. zda je makléř smluvní stranou a v jaké roli, 3. zda lhůty pro podpis kupní smlouvy odpovídají realitě financování, 4. zda smlouva neukládá zájemci sankce za situace, které nemůže ovlivnit, a 5. zda sedí na skutečný právní stav nemovitosti podle katastru. Nejčastější chyba je podepsat vzor stažený z internetu bez úpravy na konkrétní obchod.

Časté otázky

Co musí obsahovat rezervační smlouva?

Smluvní strany, identifikaci nemovitosti, kupní cenu, výši a osud rezervačního poplatku, lhůty pro podpis kupní smlouvy a sankce pro případ, že obchod nedojde k podpisu.

Na co si dát pozor u rezervační smlouvy?

Na osud rezervačního poplatku, roli makléře, reálnost lhůt pro podpis kupní smlouvy, přiměřenost sankcí vůči zájemci a soulad se skutečným právním stavem nemovitosti podle katastru.

Je rezervační poplatek záloha na kupní cenu?

Záleží na ujednání. Může se započíst na kupní cenu, ale také může sloužit jako odměna za rezervaci nebo propadnout při nesplnění podmínek. Proto má být osud poplatku ve smlouvě výslovně popsaný.