Právní průvodce
Jak se stát realitním makléřem
Autor: JUDr. Lukáš Slanina, ARROWS advokátní kancelář · ·
Realitním makléřem se v Česku stanete splněním tří zákonných podmínek: vázané živnosti pro realitní zprostředkování, prokázané odborné způsobilosti a povinného pojištění odpovědnosti. Teprve potom řešte vizitky, inzeráty a první zakázky.
Rychlé shrnutí
- Realitní zprostředkování je od roku 2020 regulovaná činnost podle zákona č. 39/2020 Sb.
- Vstupní podmínky: vázaná živnost, odborná způsobilost (vzdělání, praxe nebo zkouška) a bezúhonnost.
- Povinné je pojištění profesní odpovědnosti; bez něj hrozí pokuta.
- První obchody rozhodují o reputaci; právní základ chrání provizi i jméno začínajícího makléře.
Právní podmínky vstupu do profese
Realitní zprostředkování je vázaná živnost. K jejímu ohlášení potřebujete prokázat odbornou způsobilost: buď vysokoškolským vzděláním v oboru právo, ekonomie nebo stavebnictví, nebo kombinací jiného vzdělání a praxe v oboru podle přílohy č. 2 živnostenského zákona, anebo zkouškou profesní kvalifikace u autorizované osoby. Samozřejmostí je bezúhonnost. Kdo zprostředkovává bez oprávnění, riskuje pokutu a spory o platnost sjednaných smluv.
Povinné pojištění odpovědnosti
Realitní zprostředkovatel musí být po celou dobu činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, s limitem nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Makléř, který pracuje výhradně pro jednu realitní kancelář jejím jménem, může mít limity poloviční. Za nesplnění povinnosti hrozí pokuta až 1 000 000 Kč.
Pod kanceláří, nebo na vlastní IČO
Začátek pod zavedenou kanceláří přináší zázemí, poptávky a šablony smluv výměnou za podíl z provize. Vlastní cesta znamená celou provizi, ale i vlastní marketing, právní servis a odpovědnost. Právní podmínky (živnost, způsobilost, pojištění) platí v obou modelech; liší se jen limity pojištění a to, čí jméno na smlouvách figuruje. Pro rozhodování je klíčové rozumět tomu, co přesně kancelář smluvně slibuje a co si makléř nese sám.
Smlouvy a AML od prvního obchodu
Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu a u spotřebitelů platí zákonné limity: výhradní zprostředkování nejdéle na 6 měsíců a záloha na provizi nejvýše dvě třetiny sjednané odměny. Zároveň je makléř od prvního obchodu povinnou osobou podle AML zákona: identifikace klienta, evidence a povinné roční školení se týkají i úplného začátečníka. Tyhle povinnosti nelze odložit na dobu, až bude víc zakázek.
Nejčastější chyby začátečníka
Typické chyby: rezervační smlouva převzatá z internetu bez kontroly konkrétního obchodu, sliby o stavu nemovitosti bez ověření v katastru, nejasný okamžik vzniku nároku na provizi a podcenění AML. Bezpečnější je od začátku pracovat s checklistem a vědět, kdy obchod přesahuje vlastní možnosti a je čas přizvat advokáta. Dvoudílná edice Právo pro makléře převádí zákonné povinnosti do postupů, se kterými obstojíte už u prvních zakázek.
Časté otázky
- Co potřebuji, abych mohl dělat realitního makléře?
- Vázanou živnost pro realitní zprostředkování, prokázanou odbornou způsobilost (vzdělání, praxe nebo zkouška profesní kvalifikace), bezúhonnost a povinné pojištění odpovědnosti.
- Musím mít zkoušku?
- Ne vždy. Odbornou způsobilost lze prokázat i vysokoškolským vzděláním v oboru právo, ekonomie či stavebnictví, nebo kombinací vzdělání a praxe. Kdo tyto podmínky nesplní, skládá zkoušku profesní kvalifikace u autorizované osoby.
- Musím být pojištěný?
- Ano, po celou dobu výkonu činnosti, s limitem nejméně 1 750 000 Kč na pojistnou událost (3 500 000 Kč při souběhu). Makléř jednající výhradně jménem jedné kanceláře může mít limity poloviční. Bez pojištění hrozí pokuta až 1 000 000 Kč.
- Kolik stojí start v realitách?
- Počítejte s náklady na zkoušku profesní kvalifikace (pokud ji potřebujete), pojištění odpovědnosti, živnostenské ohlášení a základní marketing. Konkrétní částky se liší podle poskytovatelů; největší investicí bývá čas na první dokončený obchod.
Zdroje
Související témata
O autorovi
JUDr. Lukáš Slanina — advokát a zakládající společník advokátní kanceláře ARROWS.