Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Ukládá povinným osobám prověřovat klienty, uchovávat záznamy a hlásit podezřelé obchody Finančnímu analytickému úřadu.

Koho se AML zákon týká?

Povinných osob: bank a finančních institucí, směnáren, realitních zprostředkovatelů, některých obchodníků s vyššími hotovostními platbami a ve vymezených situacích advokátů, notářů, daňových poradců či účetních.

Od jaké částky se identifikuje klient?

Nejpozději když je zřejmé, že hodnota obchodu překročí 1 000 EUR; bez ohledu na částku vždy u podezřelého obchodu nebo politicky exponované osoby. U prodeje nemovitosti jde v praxi o každý obchod.

Jaké sankce hrozí za porušení AML zákona?

Pokuty od Finančního analytického úřadu ve statisících až milionech korun, u nejzávažnějších přestupků až 10 000 000 Kč, a kontrolní řízení. U realitních zprostředkovatelů se přidává i riziko postihu ze strany živnostenského úřadu.

Musí mít realitní makléř systém vnitřních zásad a školení?

Ano. Realitní zprostředkovatel jako povinná osoba má mít zavedené vnitřní postupy pro plnění AML povinností a zaměstnance proškolené nejméně jednou za 12 měsíců. Školení lze splnit i online kurzem.

Právní průvodce

AML zákon: co ukládá, koho se týká a jaké sankce hrozí

Autor: JUDr. Lukáš Slanina, ARROWS advokátní kancelář · Publikováno 19. června 2026 · Aktualizováno 5. srpna 2026

AML zákon je zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Povinným osobám — mimo jiné realitním zprostředkovatelům — ukládá identifikovat a kontrolovat klienty, uchovávat záznamy a oznamovat podezřelé obchody Finančnímu analytickému úřadu.

Rychlé shrnutí

AML zákon (253/2008 Sb.) provádí evropská pravidla proti praní peněz a financování terorismu.
Zavazuje povinné osoby: banky a finanční instituce, realitní zprostředkovatele, směnárny, některé obchodníky, advokáty či notáře ve vymezených situacích.
Jádrem povinností je identifikace klienta, kontrola klienta, systém vnitřních zásad, archivace a oznámení podezřelého obchodu FAÚ.
Za porušení hrozí pokuty od Finančního analytického úřadu, u závažných přestupků v řádu milionů korun.

Co je AML zákon

AML zákon je český zákon č. 253/2008 Sb., kterým se do našeho práva promítají evropské směrnice proti praní peněz (AML = Anti-Money Laundering). Jeho cílem je zabránit tomu, aby peníze z trestné činnosti pronikaly do legální ekonomiky přes obchody, platby a nemovitosti. Dozor vykonává Finanční analytický úřad (FAÚ), který také vydává metodické pokyny k výkladu jednotlivých povinností.

Koho zákon zavazuje: povinné osoby

Povinnosti dopadají na takzvané povinné osoby vymezené v § 2. Vedle bank, finančních institucí a směnáren mezi ně patří i realitní zprostředkovatelé: u koupě a prodeje nemovitosti vždy, u zprostředkování nájmu tehdy, pokud měsíční platba dosahuje protihodnoty 10 000 EUR a více. Povinnou osobou jsou dále například osoby přijímající vyšší platby v hotovosti a ve vymezených situacích advokáti, notáři, daňoví poradci nebo účetní.

Identifikace a kontrola klienta

Identifikaci klienta provádí povinná osoba nejpozději ve chvíli, kdy je zřejmé, že hodnota obchodu překročí 1 000 EUR, a bez ohledu na limit vždy u podezřelého obchodu nebo u politicky exponované osoby. Kontrola klienta (zjištění účelu obchodu, skutečného majitele, původu prostředků podle rizikovosti) se provádí zejména u obchodů od 15 000 EUR, u podezřelých obchodů a u politicky exponovaných osob. U prodeje nemovitosti se makléř kvůli hodnotám obchodů prakticky vždy pohybuje nad oběma prahy, takže identifikace i kontrola patří do rutiny každého obchodu.

Další povinnosti: vnitřní zásady, školení, archivace, oznámení

Povinná osoba má mít zavedené vnitřní postupy pro plnění AML povinností (systém vnitřních zásad) přiměřené své činnosti, určenou kontaktní osobu pro komunikaci s FAÚ, proškolené zaměstnance nejméně jednou za 12 měsíců a archivované záznamy o identifikaci a obchodech po dobu 10 let. Podezřelý obchod je nutné oznámit FAÚ bez zbytečného odkladu a v zákonem stanovených případech vyčkat s provedením příkazu.

Sankce: co hrozí za porušení

Přestupky podle AML zákona projednává zejména Finanční analytický úřad. Pokuty se u jednotlivých porušení pohybují ve statisících až milionech korun, u nejzávažnějších přestupků (například nesplnění povinnosti identifikace nebo kontroly klienta) až do 10 000 000 Kč. Vedle pokuty hrozí i reputační dopad a u realitních zprostředkovatelů kontrola ze strany FAÚ a živnostenského úřadu. Nejlevnější obrana je mít AML nastavené jako běžný pracovní postup, ne jako papír na poslední chvíli.

AML zákon v praxi realitního makléře

Pro makléře z AML zákona plyne konkrétní rutina: identifikovat klienta, u rizikovějších obchodů provést kontrolu, vést evidenci a vědět, kdy obchod zastavit a oznámit. Praktický checklist shrnuje průvodce AML pro realitní makléře. Povinné roční školení lze splnit bonusovým AML e-learningem, který je součástí edice Právo pro makléře, a širší právní souvislosti pokrývá 2. díl knihy.

Časté otázky

Co je AML zákon?: Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Ukládá povinným osobám prověřovat klienty, uchovávat záznamy a hlásit podezřelé obchody Finančnímu analytickému úřadu.
Koho se AML zákon týká?: Povinných osob: bank a finančních institucí, směnáren, realitních zprostředkovatelů, některých obchodníků s vyššími hotovostními platbami a ve vymezených situacích advokátů, notářů, daňových poradců či účetních.
Od jaké částky se identifikuje klient?: Nejpozději když je zřejmé, že hodnota obchodu překročí 1 000 EUR; bez ohledu na částku vždy u podezřelého obchodu nebo politicky exponované osoby. U prodeje nemovitosti jde v praxi o každý obchod.
Jaké sankce hrozí za porušení AML zákona?: Pokuty od Finančního analytického úřadu ve statisících až milionech korun, u nejzávažnějších přestupků až 10 000 000 Kč, a kontrolní řízení. U realitních zprostředkovatelů se přidává i riziko postihu ze strany živnostenského úřadu.
Musí mít realitní makléř systém vnitřních zásad a školení?: Ano. Realitní zprostředkovatel jako povinná osoba má mít zavedené vnitřní postupy pro plnění AML povinností a zaměstnance proškolené nejméně jednou za 12 měsíců. Školení lze splnit i online kurzem.

Zdroje

Související témata

O autorovi

JUDr. Lukáš Slanina — advokát a zakládající společník advokátní kanceláře ARROWS.

Právní průvodce pro makléře · Kniha Právo pro makléře