Zprostředkovatelská smlouva: náležitosti

Rychlé shrnutí

• Smlouva musí být písemná a jasně vymezit předmět zprostředkování a odměnu.
• Klíčové je nastavení splatnosti provize, doby trvání, výpovědi a případné výhradnosti.
• Nejasná ujednání o provizi a exkluzivitě jsou nejčastějším zdrojem sporů.

Povinné a doporučené náležitosti

Smlouva má písemně určit smluvní strany, předmět zprostředkování, výši odměny nebo způsob jejího určení a okamžik vzniku nároku na ni. Doporučené je upravit dobu trvání, způsob ukončení, součinnost stran a co se stane, pokud zájemce zprostředkovaný makléřem uzavře obchod až po skončení smlouvy. Čím přesněji je provize navázaná na konkrétní výsledek, tím méně prostoru pro spor.

Výhradní zprostředkování

U výhradního zprostředkování má makléř silnější pozici, ale i přísnější pravidla vůči spotřebiteli, zejména pokud jde o dobu trvání a možnost výpovědi. Je-li zájemcem spotřebitel, lze výhradní zprostředkování sjednat nejdéle na šest měsíců; tuto dobu lze opakovaně prodloužit, ne však dříve než třicet dnů přede dnem jejího uplynutí. Smlouva má jasně popsat, co exkluzivita znamená, jak dlouho trvá a za jakých podmínek ji lze ukončit. Nepřiměřená ujednání mohou být vůči spotřebiteli neúčinná.

Kde vznikají spory o provizi

Typický spor je o to, zda nárok na provizi vznikl uzavřením realitní smlouvy, nebo už zprostředkováním příležitosti. Další rizika jsou platby předem, vázání provize na podpis u konkrétního makléře a souběh více smluv. Kniha Právo pro makléře ukazuje formulace, které chrání provizi, aniž by byly vůči klientovi nepřiměřené.

Časté otázky

Musí být smlouva o realitním zprostředkování písemná?

Ano. Zákon vyžaduje písemnou formu; ústní ujednání je rizikové a může ovlivnit i nárok na provizi.

Kdy makléři vzniká nárok na provizi?

Podle ujednání ve smlouvě; obvykle se navazuje na uzavření realitní smlouvy. Nejasné určení okamžiku je častým zdrojem sporů.